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“保本”入市的橡树珑湾值不值得买

2019-12-16 09:10 来源:北京商报网 责任编辑:付琳
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摘要:香港正版正正牌挂图值得一提的是,就在橡树珑湾开盘10天后,有媒体报道称,同在顺义板块的绿城共有产权项目水映兰苑出让股权。发生股权变动的北京恒意房地产开发有限公司,于2018年11月竞得北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块。

单价直降1万、低密度洋房、教育配套、央企加持……近期部分在顺义有购房需求或者前期看过项目的购房者陆续接到“橡树珑湾”项目的推荐热线。在经过2018年土地供应井喷后,顺义终于正式进入产品供应周期。而低于限价25%的顺义低密产品橡树珑湾到底值不值得买,北京商报看盘小组本周带您一探究竟。

  价格

  低于最高限价25%

“目前项目共批售9栋楼,10号楼不在售卖范围内,销售均价大概在33000-36000元/平方米。”11月30日,在开盘次日,橡树珑湾销售人员证实项目“单价直降1万元”的消息。

香港正版正正牌挂图根据公开信息,橡树珑湾项目所处地块为顺义新城第13街区SY00-0013-6008、SY00-0013-6009地块,属于R2二类居住用地、A33基础教育用地,华润于2018年12月4日以8.85亿元竞得,溢价率16.45%。根据当时媒体测算,项目楼面价23322元/平方米。

香港正版正正牌挂图据现场销售介绍,项目总建面约4.2万平方米,其中住宅建面3.87万平方米,执行“70/90”政策,整体规划6-8层洋房,共10栋楼,容积率为1.6,限均价43467元/平方米,最高限价45640元/平方米,预计2021年9月毛坯交房。

香港正版正正牌挂图按照最低均价33000元/平方米测算,橡树珑湾开盘价仅仅高于楼面价不到1万元,再加上建筑安装、项目运营等各项费用,上述销售人员直言“保本销售”。

“这个价格,不要说在顺义,在整个北京市也颇具竞争力,但低价不会持续太久,要抓紧考虑。”上述销售人员称,项目会根据售卖情况“机动”变化,33000-36000元/平方米的销售均价并不是一直不变的,毕竟项目限均价43467元/平方米,上涨空间很充足。

为了打消降价可能带来的质量下降问题,销售人员强调称,华润“国”字招牌就是最好的保障,这点可以放心。该销售人员告诉记者,之所以前期会选择降价销售,是出于战略的考虑,华润首次进入顺义,先以“保本”价格抓市场,把名气打出去,“但可以确定的是涨价应属于必然”。

诸葛找房数据显示,2018年顺义区限竞房去化约3.8万平方米,成交价格61317元/平方米;2019年截至目前,顺义限竞房去化虽达到13.9万平方米,但限竞房供应量持续井喷,市场消化不及预期,导致限竞房市场存量高企,成交价格也回落至49488元/平方米左右。

  户型

  胜在灵动 洋房舒适度不足

香港正版正正牌挂图据销售人员介绍,该项目主推90-120平方米3+X灵动功用纯洋房,其中“X”是指部分户型空间可由购房者后期自由设计,这种房源承重墙相对较少,后期可随意改动,但装修费用肯定要贵一些。

香港正版正正牌挂图其中数量最多的要数90平方米的三居,“细长方形”设计,短面宽、长进深,且为南向两面宽,比目前限竞房市场流行的三面朝南大面宽、短进深产品稍显不足,在洋房市场中,舒适度也并不算上乘;但也有自己的亮点:北侧的次卧和书房可自由更改空间设计,虽然实用面积局促,但可以把中间墙体改成一个推拉门,自主把握功能区划分。

香港正版正正牌挂图115平方米的三居也是该项目主力户型,用销售的话说,可以理解为90平方米三居的“放大版”,各功能区的空间得到适度提升。该户型更注重“开放式”体验,餐厨一体,U形厨房和餐厅相连,除了附赠飘窗所处位置的不同外,其他方面与90平方米三居相差不大。

小户型则有76-78平方米两居洋房,适合刚需小两口居住,但房源总量较少,据销售透露,“可能也就十几套”。

  环境

  与货运铁路仅隔100米

“目前项目属于一房一价,最便宜的房源分布在3号楼和4号楼。”据该项目销售人员介绍,3号楼和4号楼位于项目西侧,之所以价格便宜,是因为项目西侧有条由北至南的京承铁路线。该线路虽然为货运,但每日车次较为密集,尤其是每次过车时都会伴有火车的鸣笛声,影响业主日常生活。

香港正版正正牌挂图记者实测发现,京承铁路线距离橡树珑湾项目约为100米左右,两者之间只相隔一条和安路,没有任何其他遮挡物。如果选择3、4号楼买房,要同时遭受火车、汽车的双重“轰炸”。但如果弃选3、4号楼,购房成本要高出2000-3000元/平方米,这是一道价格与质量的选择题。

  配套

  交通是“硬伤”

香港正版正正牌挂图地处顺义新城板块,与千万级豪宅为邻,低密设计又降价入市,作为刚需代表的橡树珑湾,却未能实现开盘即清盘, 跟交通配套有待提升有很大关系。

香港正版正正牌挂图看盘当日,北京商报看盘小组实测橡树珑湾距离地铁15号线顺义站约4.9公里,驾车需要12-15分钟,但公共交通换乘由于步行较远,则需要45分钟左右,在没有自驾车的情况下,哪怕职住都在顺义,每天单程交通时间也需要1小时左右;而驾车到产业较为集中的东北部望京区域,则需要单程10元高速费+1小时车程。

除交通因素外,橡树珑湾的周边配套同样有待完善,据销售介绍,目前仅有首师大附小顺义实验小学、牛栏山一中实验学校、顺义区第十五中学等教育配套,以及顺义中医院(在建)的医疗配套,缺乏大型商场,居住商业配套还需依赖于20分钟车程以外的顺义老城区。但考虑到华润本身有较为完善的商业板块,未来社区入住后,应当会有所配备。

  去化

  官宣60% 建委正在资格审核3人

根据公开信息,橡树珑湾12月1日当天开盘去化206套,去化率60%;在看盘当日,记者并没有在现场看见一般标配的“销控板”,在被问及开盘去化情况时,现场销售仅表示,想要的户型都有,具体一房一价看上哪个单独查。

北京商报记者登录北京市住房和城乡建设委员会网站查询,在开盘10天后,橡树珑湾截至12月9日,暂无网上联机备案、无签约完成房源,预订36套,正在资格审核3套。

值得一提的是,就在橡树珑湾开盘10天后,有媒体报道称,同在顺义板块的绿城共有产权项目水映兰苑出让股权。企业工商信息显示,北京恒意房地产公司发生股权变动事项。公司控股股东绿城持股股份由持股100%变更为持股51%,其余49%持股股东变更为中建一局智地(北京)有限公司。

发生股权变动的北京恒意房地产开发有限公司,于2018年11月竞得北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块。该宗地总面积41663平方米,规划建筑面积70828平方米,宗地起拍价格7.67亿元。

香港正版正正牌挂图据早前报道,该宗地由中建一局、北京恒意房地产(绿城)共同参与竞标,最终由绿城持股的北京恒意房地产以7.79亿元竞得,溢价率1.56%。该宗地块目前在建项目为顺义区水映兰苑共有产权住房项目,于2019年12月11日公开摇号确定选房家庭顺序号。资料显示,该项目本次配售房源总套数806套。其中,一居室8套,建筑面积约61-65平方米;两居室148套,建筑面积约85-89平方米;三居室650套,建筑面积约88-89平方米。销售均价24000元/平方米,全装修交房。

责任编辑:付琳

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